نقشه منطقه‌ای اجاره‌بها در تهران

نرخ واقعی اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی(تومان)- تابستان 90
میزان اجاره‌بها بیشتر از توان پرداخت اجاره‌نشین‌ها
5 نقطه گران تهران کجا است؟

گروه مسکن- فرید قدیری: نقشه پرواز تاریخی اجاره‌بهای مسکن در تهران که تابستان سال گذشته به‌رغم مقاومت اجاره‌نشین‌ها انجام شد، هم‌اکنون منتشر شده و محتوای آن، از صعود مبالغ از دیوار تحمل بازار اجاره حکایت دارد.
مرکز آمار ایران روز گذشته ارقامی را که موجران پایتخت پارسال در فصل داغ اسبا‌ب‌کشی به مستاجران تحمیل کردند، را اعلام کرد.
براساس این گزارش رسمی، تهرانی‌ها در تابستان90 به طور متوسط ماهانه 825 هزار تومان برای اجاره یک واحدمسکونی با مساحت 75 مترمربع، هزینه پرداخت کرده‌اند.
این مبلغ که در مناطق جنوبی پایتخت بین 450 هزار تا 600 هزار تومان در نوسان بوده است در شرایطی از مستاجران اخذ شده که توان مالی آنها برای پرداخت اجاره‌بها حدود 525 هزار تومان به ازای هر ماه بوده است.
پیش‌تر سامانه مجازی معاملات مسکن در تهران که امکان اعلام توان مالی مستاجر به موجر را در سامانه ایجاد کرده است، درباره قدرت اجاره‌نشینی در پایتخت گزارش داده بود: در نیمه اول سال90 متقاضیان اجاره مسکن در شهر تهران با بودجه ماهانه متوسط 525 هزار تومان اقدام به جست‌وجوی آپارتمان کرده‌اند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» مرکز آمار میزان رشد اجاره‌بها در تابستان سال گذشته را 14درصد عنوان کرده که این میزان نرخ رشد در مقایسه با نرخ تورم 5/21 درصدی سال90 نشان می‌دهد اجاره‌بها کمتر از سایر کالاها و خدمات پرمصرف افزایش داشته است اما گلایه‌ اجاره‌نشین‌ها از این نرخ به ظاهر پایین زمانی مورد تایید قرار می‌گیرد که قدرت خرید خانوارهای مستاجر برای خرید انواع کالا و خدمات محاسبه شود.
در حال حاضر تنها کالایی که در سبد هزینه خانوار دسترسی به آن با حداقل حقوق ماهانه -360 هزار تومان- غیرممکن است، «اجاره‌ آپارتمان» است که با فرض عدم تغییر نرخ‌ها در سال جاری و پرداخت مبالغ تابستان سال گذشته، اجاره‌نشین‌ها در تهران باید حداقل 2 برابر حداقل‌ دستمزدشان را جور کنند تا بتوانند یک آپارتمان متراژ متوسط -75 مترمربع- را کرایه کنند. (در حال حاضر بیشترین متراژی که از طرف مستاجرها در بازار جست‌وجو می‌شود و به اجاره می‌رود 75 مترمربع است) نقشه منطقه‌ای اجاره‌بهای واقعی مسکن در تهران که از روی قراردادهای اجاره تابستان گذشته توسط مرکز آمار ایران استخراج و تهیه شده، نشان می‌دهد: اجاره هر مترمربع واحدمسکونی در تهران حداقل 11 هزار تومان است که این مبلغ برای آپارتمان‌های لوکس شمال تهران از 42 هزار تومان نیز فراتر می‌رود و در مناطق مرکزی پایتخت از 7 هزار تومان کمتر نخواهد بود.
براساس آخرین یافته‌های مرکز آمار ایران از بازار اجاره تهران، هم‌اکنون گرا‌ن‌ترین آپارتمان‌های اجاره‌ای متعلق به مناطق یک‌ و سه پایتخت است و واحدهای مسکونی مناطق دو و پنج و هفت در رده‌های بعدی گران‌ترین آپارتمان‌های اجاره‌ای قرار می‌گیرند.
افت منطقه2، صعود منطقه3
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» مرکز آمار علاوه بر اجاره‌بها، نقشه قیمت خرید مسکن را نیز منتشر کرده است.
در تابستان گذشته در حالی که هر مترمربع واحدمسکونی در شهر تهران به طور میانگین با قیمت دو میلیون تومان فروخته شده، در اغلب مناطق میانگین قیمت بین 5/1 تا 7/1 میلیون تومان در نوسان بوده است.
در معاملات سال گذشته رتبه قیمتی مناطق نیز تا حدودی جابه‌جا شده است به طوری که منطقه یک همچنان گران‌ترین نقطه تهران است اما منطقه دو که پیشتر قائم‌مقام منطقه یک بود حالا جای خود را به منطقه3 داده و خودش در رتبه سوم گران‌ترین نقطه پایتخت قرار گرفته است.
بعد از مناطق یک، سه و دو، ‌آپارتمان‌های واقع در منطقه 6 بیشترین ارزش را در مقایسه با سایر نقاط تهران در اختیار دارند.
پنجمین نقطه گران تهران نیز منطقه 4 است.
علت حضور املاک مسکونی منطقه6 در لیست گرا‌ن‌ترین‌ها به کاربری دوگانه این املاک و نزدیکی آنها به مراکز شغلی پایتخت‌نشینان مربوط می‌شود.
از آپارتمان‌های منطقه 6 عمدتا به شکل واحدهای اداری بهره‌برداری می‌شود که همین طرز استفاده، قیمت آنها را افزایش داده است.
همچنین به خاطر ترافیک خیابان‌ها و هزینه سوخت، این روزها بخش زیادی از تهرانی‌ها ترجیح می‌دهند نقاط مرکزی شهر را برای سکونت انتخاب کنند که این علت نیز بر گرانی املاک منطقه مرکزی تهران –منطقه6- بی‌تاثیر نبوده است.
قیمت زمین
در تابستان گذشته بازار زمین در تهران دستخوش تغییرات قیمتی شد.
در این مدت هر مترمربع زمین مسکونی در تهران به طور متوسط یک میلیون و 900 هزار تومان معامله شد که نسبت به تابستان سال قبل از آن 25 درصد با افزایش روبه‌رو شده بود.در بازار زمین، در مناطقی که بافت‌فرسوده محسوب می‌شود، قیمت زمین از نرخ میانگین فراتر رفته است به طوری که در منطقه13 هر متر مربع زمین حدود دو میلیون فروخته شده است.
همچنین در منطقه 6 ارزش زمین مسکونی با قیمت‌ها در منطقه یک برابری می‌کند.